Верховный Суд решил, что ограничения, которые объединение может накладывать на совладельцев, определяются его уставом.

Хотя действующее законодательство предоставляет ОСМД право устанавливать ограничения на использование общего имущества и обеспечивать его надлежащее содержание через решения, принятые общим собранием, устав объединения четко определяет конкретные действия, которые могут быть предприняты в случае, если совладелец не выполняет свои обязательства по оплате взносов или платежей.

Такой вывод был сделан Верховным Судом в рамках дела, связанного с иском собственника квартиры в многоквартирном доме, который оспаривал решение общего собрания ОСМД и требовал обязать не создавать препятствий для использования общих помещений. Постановление Кассационного хозяйственного суда Верховного Суда от 15 августа 2024 года по делу № 910/18802/23.

У цій справі загальні збори співвласників ОСББ, враховуючи заборгованість позивача перед відповідачем зі сплати внесків на утримання будинку і прибудинкової території, прийняли рішення, зокрема, щодо обмеження позивача в користуванні спільним майном співвласників шляхом блокування ключа індивідуального електронного доступу та обрізання електропостачання власнику житла.

Суди попередніх інстанцій позов про визнання недійсним рішення загальних зборів ОСББ, зобов'язання вчинити дії та стягнення моральної шкоди задовольнили частково.

Верховний Суд підтвердив рішення судів нижчих інстанцій, залишивши їх без змін.

ВС зазначив, що відповідно до ст. 10 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирних будинків" до виключної компетенції загальних зборів співвласників відноситься питання про використання спільного майна, визначення обмежень на користування спільним майном.

Задовольняючи позовні вимоги в даній справі, суди попередніх інстанцій керувалися тим, що, попри надання чинним законодавством об'єднанням можливості приймати рішення щодо встановлення обмежень на користування спільним майном та забезпечення його належного утримання і використання через затвердження таких рішень на загальних зборах, статут об'єднання чітко визначає, які конкретно дії можуть бути вжиті у випадку, коли співвласник не виконує своїх фінансових зобов'язань.

Суди встановили, що в п. 2.4 статуту ОСББ зазначено, що об'єднання має право: визначати порядок користування спільним майном відповідно до статуту об'єднання; робити співвласникам попередження про порушення ними статутних або інших законних вимог і вимагати їх дотримання; вимагати від співвласників своєчасної та в повному обсязі сплати всіх установлених законодавством і статутом об'єднання внесків і платежів, у тому числі відрахувань до резервного та ремонтного фонду.

Отже, в статуті об'єднання співвласників багатоквартирних будинків не зазначено, які конкретно заходи може вжити відповідач у випадку, якщо один із співвласників не виконує своїх фінансових зобов'язань. Зокрема, не прописано, що ОСББ має право обмежувати такого співвласника у використанні загального майна, наприклад, ліфта або інших спільних об'єктів, а також чинити йому будь-які перешкоди у цьому користуванні.

Верховний Суд підтвердив правильність висновків судів нижчих інстанцій, зазначивши, що дії ОСББ, які обмежують позивача у користуванні спільним майном, є незаконними. Це створює перешкоди для позивача і вказує на обґрунтованість задоволення позовних вимог, що полягають у зобов'язанні відповідача не перешкоджати позивачу в свободі та безперешкодності користування приміщеннями загального користування будинку.